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商业房地产投资风险提示—返本销售和售后包租

 

2011年,随着国家重拳出击住宅房屋市场,市场普遍认为,住宅物业领域的资金将会转移至商业房地产板块。目前这一变化趋势是非常明显的。

田律师最近一段时间的亲身经历也证实了这一点。手机上先后收到多条关于商铺出售的广告。语言极具号召力!如,(1)零风险高收益一铺难求!1号线地铁上盖万达广场旁50平米起沿街铺王限量发售,绿地集团实力保障8年统一经营55%租金回报; (2)【万达财富中心】开盘热销百余套,大虹桥最高性价比写字楼!90-120平米,单价14800元起!开业在即,共同分享财富盛宴;(3)45平米起南翔中心双地铁旺铺准现房,5年回报一次抵扣房款,餐饮购物娱乐一站式,不限购不限贷,零房产税最佳投资!

部分房地产中介机构也趁机加入商业地产推销的热潮。田律师在上海一家规模较大的房产中介店门口看到一份宣传单:每年固定9%的回报的商业项目 120万即可拥有! 性质:高档酒店 投资分析:前三年开发商包租三年:第一年按总房价的8%,第二年按总房价的9%,第三年按总房价的10%净返给客户。............三年以后回报以酒店整体运营情况按照客户买进房子的总价占比利润的90%返给客户。客户也可以选择三年以后把房子按照买进价格原价卖给酒店。之前的收益仍然是客户的净得。酒店常年入住率在90%。为五星级酒店。 总结:投资150万(总价300万首付一半),三年稳赚81万。还不包括房价的升值..........

如此种种的广告大有铺天盖地之势。在全民皆房产的时代,相信在这些极具煽动和诱惑的广告面前,会有善良的人信以为真。田律师未曾真正与这些商业地产项目的开发商接触过,不敢断言此类广告均是虚假的。但生活的经验告诉我们,事物往往不是看上去或听上去那么好的。这里田律师仅从法律的角度,根据自己的执业经验,对此类房地产投资行为略作分析。

不难看出,该等商业地产广告大都围绕着“返本销售”和/或“售后包租”等销售策略而展开。这也不难理解,对于不动产而言,其主要的营利点不过是租金。在房地产市场低迷,开发商销售不畅,或遇资金紧张时,售后包租的广告总会出现在我们的生活中。

根据建设部《房地产销售管理办法》管理办法,“返本销售”,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。“售后包租”,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。该《管理办法》第十一条规定: 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。从这一规定可见,在国家层面,“返本销售”是一种禁止的营销行为,而“售后包租”则是有限制的营销手段,即不得用于期房销售,但可以用于已竣工的现房。

“返本销售”顾名思义,是将购房人支付的房价款以某种方式返还给购买人的销售方式。换言之,购房人将不需分文而在一定时间或条件下获得房地产。这听起来就有点不踏实,仿佛天上会掉下馅饼来了。所以,大凡以此为营销手段的房地产项目,可以说百分之百地存在欺诈或猫腻。投资者应该敬而远之。当然,现实生活中,赤裸裸地以返本销售的方式促销的应该不多。但以变相返本销售的促销方式,应不乏其人。前文提及的某房产中介机构推销的酒店项目,显然存在变相返本销售的嫌疑。其声称的前三年包租的租金,并不以其租金的实际收入情况为基础,而径直根据房屋总价支付租金。这里就是以租金之名,行返本之实。

“售后包租”作为市场中较为常见的房地产促销手段,法律上并不完全禁止。所以,生活中很多商业房地产项目均以售后包租的方式对外销售。售后包租的商业实践有其合理性。这是因为,就不动产而言,当开发商迫于资金压力或其自身的商业月运营经验不足时,整体持有开发项目面临着较大的资金回笼压力,因此会采取分割出售的方式对外销售项目。然而,无论是酒店式公寓还是办公物业,在产权被分割的情况下,对于整体物业的经营面临着群龙无首的情况下。不同的业主会有不同的诉求,经营方与业主方的谈判沟通成本太高。因此,对于有前景的商业项目在销售之初即要求购房者将其所购物业租赁给特定经营实体是必要的,是保证经营者对全部物业有统一经营权的不得已的选择。对于实行售后包租策略的房地产项目,如果租金定位不当,容易产生纠纷。在2008年金融危机出现后,田律师就曾经介入处理过两起涉及售后包租的房地产纠纷。纠纷出现的主要原因均是由于金融危机造成项目的租金大幅减少,而无法对象当初的租金回报的承诺。

法律上而言,即使违反了《管理办法》采取返本销售和售后包租出售房地产的,所签合同一般并非无效。这主要是因为,作为一种商业合同,法律上在认定合同效力的时候,法院只能根据全国人大以及人大常委会制定的法律以及国务院制定的行政规章来判定合同的效力,而不会依据仅具有行政规章效力的《管理办法》认定涉案合同效力。就此意义上而言,只要房地产开发商实际上按照承诺签订了有关房地产买卖合同的,购房人就完全可以依照合同约定主张自己的权利。

当然,田律师认为,以返本销售以及高额租金回报的售后包租的广告,不要太过认真。商家不过以此为诱饵,赶羊上架。真正所签的合同内容,肯定不会如其广告所述的那么动听。因此,在我们这个全民皆房产的时代,广大投资者在订立此类房地产买卖合同时,必须要保持警惕和谨慎。最好在签订合同之前,请教有关专业律师的意见,不必盲目。(转自:上海房地产法律服务网)


inkhsttx发表于:2018-9-27 18:20:17
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